“垂死擴散”,意思是指房地產企業瀕臨破產倒閉,通過各種渠道融資、各種關係救助等方式垂死掙扎,企業倒閉的風險進一步轉嫁和蔓延,轉嫁的對象包括同行、銀行等金融機構、政府部門以及更多的個人投資者。
“垂死擴散”的含義同樣適
借錢用於整個地產行業。
眼下許多人都在等著看誰將是第一家倒閉的典型房地產企業。我個人也不太相信它會是現在“呼聲最高”的綠城。不過暫且這么假設:如一些人預期,綠城第一個宣布破產倒閉,會怎么樣?
除了某種標志性意義和綠城本身項目方面涉及的變化外,似乎也沒有那么多特別的“含義”,它也不會
借貸帶來比別的企業更大的危害。
這樣一假設,或許會讓一些人掃興。但加上另一個假設,有的朋友可能會發現一些不同。假設:2008年金融危機那波時,綠城沒能挺過來,倒了,和現在倒閉,有沒有差別?
調控意義、項目本身方面,似乎也沒有太明顯本質不同,但危害卻是顯然升了一個級別。為什么這么說?2008年,綠城挺了過來,隨后幾乎是繼續一如既往的激進發展,
當鋪現在它若再倒下,當年伸出援手(主要就是資金、土地層面支持)、這幾年繼續支持綠城擴張(還是以資金、土地層面支持為主)的那些銀行、機構、政府以及個人,他們怎么辦?
2008年最危險的時候,綠城不是不可能倒,而是政策逆轉的同時還有機構伸出了援手。至少據我所知,當年綠城最危急的時候,有一家
週轉知名銀行雪中送炭提供了貸款,為此事,2009年的公開場合上,宋衛平還“感激之情溢於言表”。
僅從綠城一家企業的這兩個假設上,可以看到,綠城在2011年倒下,比2008年倒下帶來的拖累更多。從這個角度說,這3年多的時間,就是房地產
票貼行業風險從地產商不斷擴散的過程。
值得單獨拿出來說的一點是,其間,由於調控政策尤其是信貸政策、融資環境的變化,房地產企業的融資模式、途徑、特點變化巨大。其中之一就是覆蓋面更廣,最為突出的是隨著信托、房地產基金等融資方式的發展、規模擴大,房地產企業的融資來源快速向普通投資者擴散,或購買信托或參與基金募資,普通個人投資者和房地產
借貸企業建立了聯系。
在這種背景下,一旦房企破產,融資層面涉及的個人投資者,可能與受影響的物業個人買家規模同樣龐大,而前者的危害或許更深層。
盡管沒有權威調查證明“同等條件下,目前越接近破產的房企有越多的信托等社會融資”,但我基本相信這個判斷。不僅僅是綠城,通過對內地房地產上市公司公開的
當鋪財務數據研究可以很明確,資本負債率往往與該企業近幾年信托融資的規模成正比。
對於這一點,一位從事多年房地產投融資代理、現在正在負責管理一只房地產基金的資深人士向我斷言:現在大部分尋求高成本信托、地產基金融資的房企,基本上是病入膏肓的狀態,否則不會用這種“飲鴆止渴”的超高成本融資方式來尋求
貼現資金。
在缺乏整體規範性風險防范政策引導機制的情況下,信托、基金的泛濫,在為地產商救一時之急的同時,也扮演了調控下房地產行業風險快速擴散、拉更多人下水的角色。
這方面,銀行的表現值得深思。利率上調、貸款條件提高、嚴控貸款額度、不斷進行房價下跌的風險測試
二胎,在地產商最缺錢的時候,此輪調控,銀行至今不見松動,從開發到消費,所涉房地產貸款規模受到嚴格控制。
任志強最近公開稱“在房地產方面,中國的銀行是最安全的”。沒有如國外那么多房地產再貸款等地產金融衍生產品,中國銀行手中的房地產按揭貸款依然是最安全的資產。銀行將風險阻擋住,那么地產行業快速增長的風險唯有轉嫁
借貸到其他渠道。
此外,各類央企和各級地方國企,數量龐大。假如手握地方重點工程的地方國資房企出現危機,地方政府將會怎么選擇?到目前為止的事實證明,大多數會選擇救援,這無形中又讓地方政府分擔了大量房地產風險,并形成影響調控最終效果的變數。所謂“房地產綁架中國經濟”,數輪調控
融資后形成的局面,或許就在於此吧。
前幾輪的調控也不是沒有代表性的地產商倒閉,如順馳、如中新,但也并未鬧出更大的危機。但現在如綠城等房企,大量信托融資在身,倒下的時候,很可能帶倒一大片也未可知。
有人會說,死掉幾家開發商有何可惜?讓該倒的倒下吧。但在這樣的認知背后,需要對防止房地產風險進一步“垂死擴散”的
借款準確認識。至於誰將最先倒下,反而不重要了。

創作者介紹

跟我走吧

klfgfjkh 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()