跟我走吧

“垂死擴散”，意思是指房地產企業瀕臨破產倒閉，通過各種渠道融資、各種關係救助等方式垂死掙扎，企業倒閉的風險進一步轉嫁和蔓延，轉嫁的對象包括同行、銀行等金融機構、政府部門以及更多的個人投資者。
“垂死擴散”的含義同樣適借錢用於整個地產行業。
眼下許多人都在等著看誰將是第一家倒閉的典型房地產企業。我個人也不太相信它會是現在“呼聲最高”的綠城。不過暫且這么假設：如一些人預期，綠城第一個宣布破產倒閉，會怎么樣？
除了某種標志性意義和綠城本身項目方面涉及的變化外，似乎也沒有那么多特別的“含義”，它也不會借貸帶來比別的企業更大的危害。
這樣一假設，或許會讓一些人掃興。但加上另一個假設，有的朋友可能會發現一些不同。假設：2008年金融危機那波時，綠城沒能挺過來，倒了，和現在倒閉，有沒有差別？
調控意義、項目本身方面，似乎也沒有太明顯本質不同，但危害卻是顯然升了一個級別。為什么這么說？2008年，綠城挺了過來，隨后幾乎是繼續一如既往的激進發展，當鋪現在它若再倒下，當年伸出援手（主要就是資金、土地層面支持）、這幾年繼續支持綠城擴張（還是以資金、土地層面支持為主）的那些銀行、機構、政府以及個人，他們怎么辦？
2008年最危險的時候，綠城不是不可能倒，而是政策逆轉的同時還有機構伸出了援手。至少據我所知，當年綠城最危急的時候，有一家週轉知名銀行雪中送炭提供了貸款，為此事，2009年的公開場合上，宋衛平還“感激之情溢於言表”。
僅從綠城一家企業的這兩個假設上，可以看到，綠城在2011年倒下，比2008年倒下帶來的拖累更多。從這個角度說，這3年多的時間，就是房地產票貼行業風險從地產商不斷擴散的過程。
值得單獨拿出來說的一點是，其間，由於調控政策尤其是信貸政策、融資環境的變化，房地產企業的融資模式、途徑、特點變化巨大。其中之一就是覆蓋面更廣，最為突出的是隨著信托、房地產基金等融資方式的發展、規模擴大，房地產企業的融資來源快速向普通投資者擴散，或購買信托或參與基金募資，普通個人投資者和房地產借貸企業建立了聯系。
在這種背景下，一旦房企破產，融資層面涉及的個人投資者，可能與受影響的物業個人買家規模同樣龐大，而前者的危害或許更深層。
盡管沒有權威調查證明“同等條件下，目前越接近破產的房企有越多的信托等社會融資”，但我基本相信這個判斷。不僅僅是綠城，通過對內地房地產上市公司公開的當鋪財務數據研究可以很明確，資本負債率往往與該企業近幾年信托融資的規模成正比。
對於這一點，一位從事多年房地產投融資代理、現在正在負責管理一只房地產基金的資深人士向我斷言：現在大部分尋求高成本信托、地產基金融資的房企，基本上是病入膏肓的狀態，否則不會用這種“飲鴆止渴”的超高成本融資方式來尋求貼現資金。
在缺乏整體規範性風險防范政策引導機制的情況下，信托、基金的泛濫，在為地產商救一時之急的同時，也扮演了調控下房地產行業風險快速擴散、拉更多人下水的角色。
這方面，銀行的表現值得深思。利率上調、貸款條件提高、嚴控貸款額度、不斷進行房價下跌的風險測試二胎，在地產商最缺錢的時候，此輪調控，銀行至今不見松動，從開發到消費，所涉房地產貸款規模受到嚴格控制。
任志強最近公開稱“在房地產方面，中國的銀行是最安全的”。沒有如國外那么多房地產再貸款等地產金融衍生產品，中國銀行手中的房地產按揭貸款依然是最安全的資產。銀行將風險阻擋住，那么地產行業快速增長的風險唯有轉嫁借貸到其他渠道。
此外，各類央企和各級地方國企，數量龐大。假如手握地方重點工程的地方國資房企出現危機，地方政府將會怎么選擇？到目前為止的事實證明，大多數會選擇救援，這無形中又讓地方政府分擔了大量房地產風險，并形成影響調控最終效果的變數。所謂“房地產綁架中國經濟”，數輪調控融資后形成的局面，或許就在於此吧。
前幾輪的調控也不是沒有代表性的地產商倒閉，如順馳、如中新，但也并未鬧出更大的危機。但現在如綠城等房企，大量信托融資在身，倒下的時候，很可能帶倒一大片也未可知。
有人會說，死掉幾家開發商有何可惜？讓該倒的倒下吧。但在這樣的認知背后，需要對防止房地產風險進一步“垂死擴散”的借款準確認識。至於誰將最先倒下，反而不重要了。